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Was Sie als Vermieter wissen müssen

Antworten auf Fragen zur Immobilienvermietung - was kann/darf der Vermieter? Wir haben die wichtigsten Fragen für Sie beantwortet.

Der Paragraphen-Dschungel, durch den sich Vermieter immer wieder aufs Neue schlagen müssen, wird immer undurchsichtiger und größer. In diesem Text möchten wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten und am häufigsten gestellten Fragen zur Immobilienvermietung Antworten geben.

Es gibt keine exakte Gesetzgebung, darüber, welche Fragen Vermieter potentiellen Mietern stellen darf und welche Falschaussagen eine fristlose Kündigung der Wohnung zur Folge haben können. Ein Vermieter kann aber auf jeden Fall fragen, wie der Mieter das Mietobjekt nutzen wird, ob, beispielsweise eine gewerbliche Teilnutzung angedacht ist. Auch darf ein Vermieter fragen, welche Anzahl von Personen einziehen möchten und/oder ob und welche Haustiere zur Familie gehören. Als Faustregel können Sie als Vermieter sich daran orientieren, ob Ihre Fragen einen sachbezogenen, nachvollziehbaren und berechtigten Hintergrund für die Entscheidung über den Abschluss des Mietvertrages mit dem Bewerber haben. Das gilt insbesondere für die Bonität des potentiellen Mieters - hier liegt das sachliche Interesse des Vermieters auf der Hand. Auch Erkundigungen nach dem Arbeitsverhältnis durch den Vermieter sind zulässig. Prinzipiell ist es gestattet, dass sich ein Vermieter eine Schufa-Auskunft mit Zustimmung des Bewerbers einholen darf. Gehaltsnachweise darf der Vermieter jedoch nicht verlangen, da auf diesen häufig auch Daten zur Religionszugehörigkeit oder der Steuerklasse angegeben sind - diese sehr persönlichen Daten gehen den Vermieter nichts an. Man kann sich aber im Bewerbungsgespräch darauf einigen, dass Gehaltsunterlagen vorgelegt, aber vorher bestimmte Daten geschwärzt werden. Fragen nach geplanten Kindern, sexuellen Ausrichtungen, Parteizugehörigkeiten, Krankheiten oder der Staatsangehörigkeit des Partners sind ein Tabu. Solche Fragen überschreiten weit die Persönlichkeitsgrenzen des Bewerbers.
Wenn Sie als Immobilienbesitzer eine Wohnung oder ein Haus vermieten wollen, gilt der Grundsatz: Wer den Makler bestellt, muss auch die Provision tragen. Damit ist ausgeschlossen, dass die Courtage für einen beauftragen Makler später an den Mieter weitergegeben oder auf ihn umgelegt werden. Nimmt ein Mietsuchenden jedoch die Hilfe eines Maklers in Anspruch und es kommt zum Abschluss, muss der Mieter als "Besteller" der Maklerleistungen diese auch bezahlen.

Früher konnten Mieten vieler Immobilien erhöht werden, indem neue Mietverträge mit einem höheren Mietzins abgeschlossen wurden. Dies wird mit der Mietpreisbremse nicht mehr so einfach möglich sein. Daher folgende Tipps:

  • Bei einer Neuvermietung müssen Sie darauf achten, ob die Wohnung in einem Gebiet liegt, das vom Bundesland als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt eingestuft wird.
  • bei umfassenden Modernisierungsarbeiten ist zu prüfen, ob die Mietpreisbremse aufgrund des Umfangs der Investition nicht für diese Wohnung gilt.
  • Haben Sie bisher eine Miete rechtsverbindlich vereinbart, die oberhalb der Mietpreisbremse liegt, muss die Miete nicht nach unten korrigiert werden - weder bei einer Neuvermietung noch bei einem laufenden Mietverhältnis.
Ob Tiere in dem vermieteten Objekt gehalten werden dürfen oder nicht, muss im Mietvertrag eindeutig geregelt sein. Hiervon ausgenommen sind Kleintiere, die im Käfig gehalten werden - diese Tierhaltung darf grundsätzlich nicht verboten werden. Das gilt zum Beispiel für Meerschweinchen oder Kaninchen, aber Aquarien benötigen keine besondere vermieterliche Erlaubnis. Wenn ein Vermieter einem Mieter die Haltung von Tieren wie Katzen oder Hunden erlaubt, muss er dies auch allen anderen Mietern gestatten.
  • 1. Der Vermieter wird die Wohnung zum im Mietvertrag festgelegten Termin dem Mieter zur Verfügung stellen und diesem die Schlüssel zum Objekt aushändigen. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter das alleinige Hausrecht in der angemieteten Wohnung.
  • 2. Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung bei der Übernahme in dem Zustand ist, den sie bei Vertragsabschluss hatte. Der Vermieter ist verpflichtet, größere Schäden beseitigen zu lassen. Davon ausgenommen sind jedoch Modernisierungen, Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen.
  • 3. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zu gestatten, enge Familienangehörige in der vermieteten Wohnung aufzunehmen. Dazu gehören Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder. Eine Überbelegung darf daraus jedoch nicht entstehen.
  • 4. Während der Heizperiode (1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres) muss seitens des Vermieters die Funktionalität der Heizung (20°C) sichergestellt werden.
  • 5. Eine Untervermietung muss ein Vermieter zulassen, wenn der Mieter ein nachvollziehbares Interesse an der Untervermietung hat - zum Beispiel aufgrund einer beruflichen Tätigkeit im Ausland. Der Vermieter hat aber das Recht auf Nennung des Namens des Untervermieters.