Keine Beurkundung ohne Notar
Ohne Notar geht im Immobilienbereich nichts.
Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder eine Immobilie kaufen, schreibt das Gesetz vor, dass Sie den Kaufvertrag notariell beurkunden müssen.
Ein ohne Beurkundung geschlossener Immobilienkaufvertrag ist null und nichtig.
Beurkundung ist Amtspflicht
Als Amtsperson darf der Notar nicht ohne hinreichenden Grund eine Beurkundung ablehnen. Ablehnen muss er die Beurkundung jedenfalls dann, wenn er sich in einem Interessenkonflikt sieht. Dies kann der Fall sein, wenn er mit einem der Beteiligten verwandt, verschwägert oder verheiratet oder er selbst Beteiligter ist.
Notare sind neutral, nicht Partei
Notare sind nicht die Vertreter einer Partei, sondern unparteiische Betreuer derjenigen Personen, die einen Notar aufsuchen. So steht es in § 14 Bundesnotarordnung.
Der Notar darf Sie nur über die rechtlichen Gegebenheiten eines Sachverhalts informieren. Er darf Vorschläge unterbreiten, wie Sie eine Beurkundung inhaltlich gestalten und formell vornehmen sollten. Er darf Sie als „Beteiligten“ aber nicht individuell beraten und Ihnen keine juristischen Ratschläge und Empfehlungen geben, soweit er dadurch Ihre Interessen wahrnimmt und insbesondere die Interessen eines anderen Beteiligten dadurch in den Hintergrund drängt oder gar beeinträchtigt.
Es gehört nicht zu den Amtspflichten eines Notars, Sie vor unausgewogenen Verträgen zu bewahren, soweit Sie den Eindruck machen, dass Sie wissen, was Sie beurkunden. Er hat nicht die Aufgabe, den mit der Beurkundung eines Vertrages verfolgten wirtschaftlichen Zweck zu erforschen oder Ihnen gar abzuraten, wenn beispielsweise der Verkauf eines Hauses oder der Verkauf einer Wohnung aus seiner Sicht wirtschaftlich nicht zu empfehlen wäre. Es ist daher ausschließlich Angelegenheit von Verkäufer und Käufer, den Kaufpreis festzulegen.
Belehrungs- und Informationspflichten des Notars
Nach dem Grundsatz des § 17 BeurkG soll der Notar „den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben.“
Das Ziel einer Beurkundung sollte daher darin bestehen, dass der Vertragsinhalt rechtlich ausgewogen gestaltet wird und der Vertrag problemlos abgewickelt werden kann. Als Notar muss er darauf achten, dass gerade dann, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder umgekehrt kaufen, der Austausch von Leistung und Gegenleistung sichergestellt ist. Konkret: Die Eigentumsumschreibung vom Verkäufer auf den Käufer darf erst dann erfolgen, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhält und der Käufer mit höchster Wahrscheinlichkeit als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann.
Gestaltungsvorgaben bei einem Immobilienkaufvertrag
Wenn Sie den Kaufvertrag über eine Immobilie beurkunden möchten, wird der Notar im Regelfall einen standardisierten Mustervertrag verwenden, den er nach den Wünschen der Beteiligten ergänzen und gestalten kann. Wenn keine Besonderheiten bestehen, brauchen Sie meist nur Angaben über die Beteiligten, das Objekt, den Kaufpreis, die Fälligkeit des Kaufpreises und den Nutzen- und Lastenübergang zu machen. Alles andere ist Standard.
Hinsichtlich der Objektangaben werden beim Grundstücksverkauf zumeist nur die Grundbuchangaben hinsichtlich Blatt und Bestandsverzeichnis (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer ) benötigt. Beim Wohnungsverkauf kommen Angaben zum Gemeinschaftseigentum und zum Sondereigentum nebst Teilungserklärung und Aufteilungsplan hinzu. Es bleibt dem Notar überlassen, wie er die Urkunde eines Kaufvertrages äußerlich und inhaltlich gestaltet. Der Notar muss Sie allerdings informieren, wenn aus einer von Ihnen vorgeschlagenen Gestaltung des Vertrages Risiken drohen, die Sie aus eigener Kenntnis nicht erkennen können. Dann muss er Ihnen aufzeigen, welche Sicherungsmaßnahmen üblich und möglich sind und entsprechende alternativen Vorschläge unterbreiten. Standartbeispiel hierfür ist die sogenannte Belastungsvollmacht, die der Erwerber meist benötigt um den Kaufpreis finanzieren zu können.
Grundbucheinsicht durch den Notar
Im Regelfall wird der Notar vor der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages das Grundbuch einsehen.
Er muss Sie als Käufer dann informieren, soweit im Grundbuch Belastungen eingetragen sind, die für die Abwicklung des Vertrages relevant sein können. Aber auch als Verkäufer sollten Sie darauf bestehen, dass der Notar das Grundbuch einsieht. So gewährleisten Sie, dass der Notar den Kaufvertrag ordnungsgemäß abwickeln kann, falls Sie ein eingetragenes Recht falsch einschätzen.
