Ermittlung des Verkaufspreises
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, dann stellt sich immer auch die Frage: Wie hoch ist der zu erzielende Preis für den Hausverkauf, den Verkauf der Wohnung oder eines Grundstücks? In diesem Zusammenhang kommen auch Fragen auf, wie der Wert der Immobilie ermittelt wird, sodass der Immobilienwert laut einer Immobilienwertermittlung auch einem angemessenen Marktwert entspricht. Hinzu kommen all die verschiedenen Begriffe, die im Internet zu dem Thema Immobilienwert ermitteln und Verkauf von Immobilien zu finden sind. Die Bewertung einer Immobilie im Zusammenhang des Verkaufs wollen wir Ihnen hier gerne näher erläutern. Zunächst einmal gilt es aber ein paar Begrifflichkeiten zu erklären. Schließlich wollen wir Sie transparent informieren, da wäre “Maklerkauderwelsch” und “Bewertungschinesisch” einfach nur unpassend.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Verkaufspreis?
Das was Immobilienverkäufer und natürlich auch die Erwerber am meisten interessiert, ist der letztendlich notariell beurkundete Kaufpreis für eine Immobilie. Der Verkaufspreis ist schlussendlich die Summe Geld, für die die Übertragung der Immobilie erfolgt. Nun steht der tatsächlich erzielte Kaufpreis allerdings am Ende des Verkaufs von Immobilien. Vorher findet eine ausführliche Bewertung der Immobilie statt, um einen genauen Wert zu ermitteln. Wenn Sie uns als Makler beauftragen, führen wir eine Immobilienbewertung für Sie kostenlos durch.
Am Anfang stellt sich also die Frage, zu welchem Preis sollte die Immobilie am besten angeboten werden, damit am Ende ein guter Verkaufspreis herauskommt. Um einen möglichst optimalen Verkaufspreis zu erzielen, muss ein passender Angebotspreis ermittelt werden. Dies ist quasi der Preis, mit dem die Immobilie am Markt angeboten wird. Um beim Immobilienverkauf einen wirklich passenden Angebotspreis zu ermitteln, also einen Wert bei dem Sie kein Geld verlieren, aber auch nicht versuchen den Erwerber zu übervorteilen, sollte immer vom Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie ausgegangen werden.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert eines Hauses?
Der Marktwert ist ein Synonym für Verkehrswert und ist im Baugesetzbuch (§194 BauGB) definiert. Demnach ist dies der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Der Marktwert oder auch Verkehrswert ist also eine theoretische Größe und ist das Ergebnis der Wertermittlung.
Um den Marktwert von Immobilien zu ermitteln, werden bestimmte Verfahren angewendet. Grundlage dafür bilden Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Eine Immobilienbewertung wird üblicherweise im Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren durchgeführt. Aber auch ein Ertragswertverfahren kann den Wert von Immobilien bestimmten.
Im Folgenden erklären wir die Ermittlung dieser drei Bewertungsverfahren kurz genauer, die sich anhand verschiedener Faktoren und Parametern berechnen lassen:
Der Verkehrswert als Grundlage für den Angebotspreis
Der Verkehrswert einer Immobilie sollte für die Festlegung des Angebotspreises immer bekannt sein. Ein förmliches Verkehrswertgutachten wird deshalb im Regelfall aber nicht benötigt. Dies wäre nur dann ratsam, wenn Sie sich mit steuerlichen Aspekten oder Erbauseinandersetzungen befassen müssen. In der Verkehrswertermittlung wird auf der Grundlage der amtlichen Daten des Gutachterausschusses und der speziellen Merkmale der Immobilie ein Marktwert errechnet. Dieser stellt den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durchschnittlich erzielbaren Preis dar.
Aufgabe der Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse erhalten immer alle beurkundeten Immobilienkaufverträge von den jeweiligen Notaren. Diese werden von ausgewiesenen Fachleuten ausgewertet und es entsteht eine Kaufpreissammlung, auf deren Basis regelmäßig Bodenrichtwertkarten und Grundstücksmarktberichte veröffentlicht werden. Die Gutachterausschüsse leisten so einen wichtigen Beitrag zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt.
Den besten Angebotspreis ermitteln
Mit dem Marktwert liegt zwar eine gute Preisgrundlage für Ihr spezielles Objekt vor, nun kommt es aber entscheidend darauf an einen optimal passenden Angebotspreis zu bestimmen. Liegt der Angebotspreis zu niedrig, werden sich die Interessenten in Scharen melden. Ist er zu hoch, steht das Telefon still. Kurzum, Ihr Haus oder Ihre Wohnung muss sich logisch in das Immobilienpreisgefüge in Berlin oder einer anderen Umgebung einpassen.
Bei dem besten Angebotspreis melden sich ausreichend viele Interessenten, nach einer grundlegenden Information und Prüfung der Interessenten bleibt aber nur einer übrig: der Käufer.
Die Kunst den besten Verkaufspreis festzulegen
Bei der Festlegung des besten Angebotspreises ist die jeweilige Mikromarktlage entscheidend. Es kann um die spezielle Lage Ihres Objektes gehen, aber auch um die Käuferschicht, die sich für Ihre Immobilie eignet. Es gehört viel Fingerspitzengefühl und Marktkenntnis dazu, mit der richtigen Strategie zum bestmöglichen Ergebnis zu gelangen und den richtigen endgültigen Verkaufspreis zu bestimmen.
Wir nehmen es als Immobilienexperten mit der Preisfindung immer sehr genau. Auf der Basis einer sauberen Unterlagenrecherche und einer fundierten Wertermittlung erzielen wir regelmäßig Bestpreise für unsere Kunden.
